FINANCER SON OPÉRATION DE PROMOTION IMMOBILIÈRE : L’ATOUT DU FINANCEMENT PARTICIPATIF
Le déficit souvent évoqué de logements en France offre de belles opportunités aux opérations de promotion immobilière sur le territoire.
Néanmoins, plusieurs éléments en impactent désormais les modalités de financement, amenant notamment les promoteurs à devoir renforcer leur part en fonds propres.
SI LA PRÉ-COMMERCIALISATION ET LE CRÉDIT BANCAIRE CONSTITUENT TOUJOURS UNE PART MAJEURE DU FINANCEMENT…
Une fois le foncier et les partenaires de construction identifiés, la mise en œuvre d’une opération de promotion immobilière devient un subtil équilibre entre obtention d’un crédit bancaire et pré-commercialisation du programme.
Bien que profondément marquées par les mutations récentes en matière de gestion du risque de crédit et d’obligation de résultat en la matière (cf. accords dits de Bâle IV), les banques restent toutefois un levier de financement essentiel pour la promotion immobilière, à hauteur de 40 % en moyenne.
Outre une analyse approfondie des fondamentaux de l’opération, elles chercheront, plus qu’avant, à s’assurer de la présence et de la qualité d’une garantie financière d’achèvement (GFA) ainsi que de de l’atteinte d’un taux de pré-commercialisation des lots qui devra généralement avoir atteint 50 % pour qu’elles prennent part au tour de table.
… LE BESOIN DE FONDS PROPRES RENFORCÉ OUVRE LA VOIE À UNE AUGMENTATION DU FINANCEMENT PARTICIPATIF
Ainsi, la 3e source de financement du promoteur, les fonds propres, revêt une importance croissante, de 10 % à 20 %.
Souvent constitués des propres capitaux du promoteur, cet autofinancement ne représente toutefois pas la meilleure solution car une trésorerie disponible est nécessaire en cas d’imprévus et qu’il est, qui plus est, peu judicieux de s’en départir en période de taux bas, le crédit étant alors plus intéressant en terme d’effet de levier.
D’où un recours croissant au financement participatif (ou « crowdfunding » immobilier) permettant de collecter des fonds rapidement, d’augmenter la part de fonds propres initiaux pris en compte par les banques et, in fine, de consolider l’opération pour l’ensemble des apporteurs de fonds, notamment le promoteur et ses investisseurs, particuliers comme entreprises.